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股票啦 2020年06月06日报道：陷租金分红“失约门” 金融街惠州项目遇困

本报记者 陈靖斌 钟广莲 惠州报道

作为金融街(零零零四零二)控股股份有限公司（零零零四零二.SZ，以下简称“金融街(零零零四零二)”）摆脱“北京第1站”，总投资二零零亿元的惠州巽寮湾项目，在疫情的冲击下，却突发“折戟”财经今日股市资讯。

自今年二月开端，不少投资了金融街(零零零四零二)巽寮湾的业主发觉，本该按期返租的酒店式公寓项目，突遭“断粮”。而酒店方面给出的解说是受疫情不可抗因素因而免租。除了“被免租”外，原来合同约定的“分红”也未见踪影。

对此，金融街(零零零四零二)方面在接受《中国经营报(博客,微博)》记者的采访时表达，免租是由于疫情影响，属于不可抗力因素。而二零一九年酒店没有盈利，因此也无法给业主“分红”。

“人们已经请了律师预备打官司，目前还没有进展财经今日股市资讯。”业主李启明（化名）告知记者。

1方面金融街(零零零四零二)涉嫌单方违约，而另1方面，由于受疫情影响，金融街(零零零四零二)二零二零年第1季度业绩承压，短债更是暴增九六倍，面对如此两难，金融街(零零零四零二)又该如何“顾后瞻前”？

涉嫌单方违约

“说实话，买了这个房子挺懊悔的财经今日股市资讯。”二零一八年，家住深圳的刘静（化名）到惠州巽寮湾景区游玩，机缘巧合之下，在景区内项目金融街(零零零四零二)海世界购买了1套四九平方米的公寓，并和开发商金融街(零零零四零二)旗下的金融街(零零零四零二)（惠州）金禧丽景酒店治理公司（简称“金禧丽景酒店”）签署了《房产托付出租服务书》，即“售后返租协议”，将房屋托管给酒店运营治理，每月可获得肯定的租金。

“从今年二月份开端，租金忽然就断了，直到现在也没收到。”刘静表达，她在不知情的情况下，被单方面免租两个半月。李启明告知记者，除了被单方面免租两个半月以外，合同约定的“分红”也没能拿到。

事实上，记者熟悉到像刘静、李启明1样被金融街(零零零四零二)涉嫌单方面违约的业主并不在少数，据其提供的统计数据显示，目前“被”免租的业主已达六零六人，其中五四零人期望解约“止损”，而仍有六六人期望补齐租金再续约。

根据业主提供的短信内容显示：受新冠肺炎疫情影响，酒店经营遇到不可抗因素暂停营业，依据《托付出租协议》第01条，特向全体业主告知“二零二零年二月、三月免租2个月；四月免租半个月”财经今日股市资讯。其中《托付出租协议》第01条，指的是协议履行期间，由于台风、战争、法律现行政策等不可抗力导致的本协议全体、部分不能履行或拖延履行的，双方互不承担责任。

广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英指出，假如承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务，或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；但假如承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必定导致履行合同障碍，1般可按照情势变更原则处理。

北京中南律师事务所合伙人律师孙继国告知记者，最高人民法院有关指导意见规定，新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否属于“不可抗力”，要看具体情况。假如酒店方在疫情期间租用的房屋没有因疫情原因，如國家部门征用、管控等因素影响到托付出租协议目的，也就是房屋居住功能，造成协议无法履行，则新冠肺炎疫情不能构成托付出租协议第01条规定的不可抗力的情形。

而签署合同协议的过程，也有不少业主认为带有绑定性质。“当时开发商要求人们购房后一定跟金禧丽景酒店签署售后返租协议财经今日股市资讯。而且购买一二楼以上的业主被要求一定交给酒店托管，否则只能挑选低楼层。”刘静告知记者。

对此，金禧丽景酒店相关负责人李先生表达，业主与酒店签署的售后返租协议均出于自愿，也有业主挑选不交给酒店托管。

何雁英律师告知记者，购房者假如不能提供证据证明被开发商强迫签署售后返租协议，则1般会认定为是自愿签署合同，自愿签署的情况下，合同合法有效。

事实上，关于售后返租行为，我国早有相关法律法规规定财经今日股市资讯。孙继国告知记者，根据《商品房销售治理方法》第01条第2款，房地产(五一二二零零)开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。可是已竣工商品房就另当别论。

李启明告知记者，其购买的海世界项目的那套房屋属性为住宅，可是购房时该项目已经是现房。针对被单方面免租的问题，不少业主向记者表达，马上通过向法院起诉来解决纠纷。其中，五四零位业主期望跟酒店解除托管协议，而六六位业主则期望酒店再次履行合同，可是要求酒店把拖欠的租金补齐。

对此何雁英表达，无论是适用不可抗力還是情势变更，法院在审判适用过程中，都会重点审查承租人与出租人的租赁合同履行与疫情之间是否存有因果关系，然后再对是否足额支付租金做出判定。

金禧丽景酒店负责人李先生告知记者，受疫情影响，巽寮湾景区在一月二六日至四月二日期间关闭歇业，在此期间，金禧丽景酒店还负责安置滞留景区的游客财经今日股市资讯。针对业主的诉求，他表达，没有方法补偿拖欠的租金，可能会通过别的方式来补偿业主。

李启明告知记者，截至目前，金禧丽景酒店依然拖欠着业主两个月的房租。

从未见过的“分红”

早在二零一七年，北京的卢女士投资了金融街(零零零四零二)海世界楼盘项目的1套公寓，单价约一六零零零元/平方米财经今日股市资讯。

在购买公寓之初，卢女士被要求签署了1份《房产托付出租服务协议书》（简称“托管协议”），将其购买的房屋托付给金禧丽景酒店代为治理，每个月可获得肯定的租金。根据协议，业主每年有三零天可以免费居住。

“当时我考虑到自己的工作生活都在北京，不常常过来，交给酒店托管也省事。”卢女士表达。

按照协议，酒店在每月二零日按时付给业主租金财经今日股市资讯。根据户型大小，每套房所获得的租金有肯定的差异。“其实每个月一二零零元的租金并不高，因为我是全款买的房，加上装修花费，算下来达到一七零零零元/平方米。”

除了每个月固定租金，托管合同上还明文规定业主每年可获得肯定的“分红”。根据协议，每间房的收益酒店和业主“28分成”，即酒店收取二零%，业主可根据当年酒店的收益获得八零%。这个条件，吸引了不少人前来购房。

“租金倒是其次，最吸引我的是当初买房时开发商承诺给业主的分红，不然我也不会下决定全款购买这1套房。”刘静说,当时，销售人员向她承诺，每月至少有三零零零~四零零零元的分红。听到销售人员的承诺，刘静不免心动。“我曾在旺季的时候来这边游玩，发觉游客很多，酒店客房也几乎住满，因此不太害怕收益的问题。”

记者熟悉到，金禧丽景酒店平凡客房的价格至少在五零零元/晚，旺季乃至达到一零零零元/晚财经今日股市资讯。协议规定，酒店将于每年三月一日前结算收益，并将相关收益发放到业主的银行账户中。然而实际的分红，却适得其反。

卢女士告知记者，她在二零一七年购买的海世界1期公寓交给酒店托管后，第1年即二零一九年并未拿到分红。关于分红的问题，有业主多次询问酒店方，得到的回应是，酒店尚未盈利，因此没有“分红”。

日前，金融街(零零零四零二)（惠州）金禧丽景酒店治理有限责任公司公布了二零一九年“2期客房运营情况”审计报告。报告显示，海世界2期共有一零四七间房托付给酒店运营治理，该酒店二零一九年客房经营收入为一五五.二九万元，营业成本达到四八四.八五万元，净亏损为三三六.九万元。

关于亏损的原因，酒店方表达，二零一九年受疲软的销售市场大环境因素影响，二零一九年巽寮湾景区接待的游客消费水平大幅下降，加上周边1线海景房的供应量在不断增加，导致客房净价大幅下降，降幅高达四零%财经今日股市资讯。政府相关部门对巽寮湾区域各酒店的统计数据显示，二零一九年度酒店的营业收入普遍下降五零%左右。

上述负责人李先生告知记者，目前金禧丽景酒店旗下有阳光假日、海公园、海世界等项目在托管运营，房源大概有三三零零套，其中海世界项目从二零一八年开端运营。但二零一八年旺季时，受到台风“山竹”的影响，损失惨重。二零一九年，巽寮湾开端“限行”，导致客流量大幅下降。“所以这两年酒店是没有盈利的。”然而，海世界项目现场销售人员告知记者，由于地势的原因，台风“山竹”对金融街(零零零四零二)巽寮湾项目的影响并非特殊大。

短债暴增九六倍“解渴”

事实上，金融街(零零零四零二)1方面面临着马上被业主起诉涉嫌单方违约，而另1方面由于受疫情影响，金融街(零零零四零二)面临着业绩与分红难以顾后瞻前的尴尬现实财经今日股市资讯。

金融街(零零零四零二)二零二零年第1季度业绩隐藏断崖式下挫。根据《金融街(零零零四零二)二零二零年第1季度报告》显示，报告期内，受新冠肺炎疫情影响，金融街(零零零四零二)房产开发业务和资产治理业务营业收入和营业成本下降。数据显示，截至二零二零年三月，金融街(零零零四零二)营业收入和营业成本分别为二二.四五亿元与一一.七三亿元，与去年同期相比下降幅度分别为四二.三七%与四二.五二%。营收下降的同时，金融街(零零零四零二)的利润总额也在大幅下滑。数据显示，截至二零二零年三月，金融街(零零零四零二)利润总额仅为三.七九亿元，相较于去年同期的九.五六亿元，同比下滑六零.四零%。

此外，受新冠肺炎疫情期间项目售楼处暂停开放的影响，金融街(零零零四零二)实现销售签约额二五.四亿元，同比下滑六五%。其中，商务地产项目销售签约四.七亿元， 住宅地产项目销售签约二零.七亿元。值得注意的是，由于金融街(零零零四零二)销售签约和回款较上年同期减少，也使得金融街(零零零四零二)经营现金流大幅下滑。数据显示，截至二零二零年三月，金融街(零零零四零二)经营现金流净额为-四五.九亿元，相较于去年同期的二一.二亿元，大幅下滑三一六.九六%。

1方面经营现金流净额大幅下滑；另1方面金融街(零零零四零二)通过加大融资力度来缓解资金压迫财经今日股市资讯。

数据显示，截至二零二零年三月，金融街(零零零四零二)短期借款为四八.五亿元，相较二零一九年末短期借款仅五零零零万元增加了四八亿元，短期借款增幅达九六倍。金融街(零零零四零二)方面表达，根据公司资金销售市场情况和公司资金安排，新增借款较上年同期增加。金融街(零零零四零二)的筹资活动产生的现金流量净额为二三亿元，而上年同期仅为-三.四亿元。截至四月三零日，金融街(零零零四零二)共发行三期七三亿元超短期融资券，平均票面利率二.四七%；发行八零亿元金融街(零零零四零二)中心CMBS，票面利率二.八零%。

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