2018房产税立法程序预期加快完成 房地产长效机制建设分析

　　来源：苏宁财富资讯

　　作者：黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

　　以下节选于苏宁财富关于中央经济工作会议房地产方面前瞻解读：

　　不同渠道的信息表明，一年一度的中央经济工作会议将于近期召开。在十九大召开之后的新时代和新发展阶段，今年中央经济工作会议的意义非比寻常。结合近期结束的中央政治局会议和最近出台的一系列相关政策文件，可大体对中央经济工作会议的政策取向进行一个前瞻性预判。

　　关于房地产市场，此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，引起了市场广泛讨论。而去年中央经济工作会议表述是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

　　这一政策取向的重大转变，说明“加快研究基础性制度和长效机制”的阶段已基本结束，2018年将是房地产市场长效机制落地的关键节点。

　　具体看，在租售并举的房地产市场大背景下，长效机制建设将集中在以下四个方面：

　　一是土地供应的变化。今年以来，各地方政府不但加大了土地供应，而且北京等地允许农村集体土地建设租赁市场，破解一线城市土地供应不足的难题，扩大住房供应总量，助力“住有所居”目标的实现。

　　二是投资主体的变化。自2017年下半年开始，北京、上海、深圳等城市的大量优质土地以极低的价格定向供应给地方国有企业，用于建设长期持有的租赁住房，发展住房租赁市场。可见，地方国有企业或将是低地价租赁住房的投资主体之一。

　　三是金融政策和金融工具的创新。金融政策变化不但表现在提高房地产企业贷款和个人按揭贷款的难度和融资成本上，而且还打开了另一扇门，特别是监管部门鼓励通过资产证券化工具——房地产信托基金（REITs），为住房租赁市场的投资退出机制提供了创新性的金融工具。

　　四是财税改革和立法程序相辅相成。按照此前财政部关于房产税出台将遵循“立法先行、充分授权和分步推进”的原则，以及此次政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”的目标，预计2018年将可能加快完成房产税立法程序，2019年或2020年部分省市将可能正式进入房产税全面征收阶段。

　　综合来看，中央对于明年经济工作中稳增长的形势将较为乐观，明年经济工作的“三大攻坚战”中，经济金融工作“攻坚战”的目标仍然是防范重大风险，财政政策将更加强调有效，重点是为扶贫攻坚和污染防治另外两大攻坚战提供公共资金支持。

　　当然，2018年也将是新一届政府的开局之年，十九大确定的乡村振兴战略、区域协调发展战略、全面开放战略等中长期改革发展任务也将稳步推进。