股票啦 www.gupiaola.com 2021年04月22日报道：对应2020年估计的全销售市场通过中介进行的二手房业务规模7.6万亿元计算

贝壳(BEKE.US)是房屋中介龙头公司留学生投资美股，我国最大的住房交易服务平台：1)历史：贝壳找房成立于2018年，由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住服务平台，致力于为三亿家庭提供包含二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。链家创立于2001年，2008年“链家在线”上线是贝壳最初的雏形。

2)股东：截至2021年2月28日留学生投资美股，全部董事及治理层的实益全部权和投票权分别为39.4%、81.3%，其中创始人左晖的实益全部权和投票权分别为38.8%、81.1%，腾讯(00700)、软银、高瓴分别持股11.6%、7.1%和5%。

3)规模：截止2020年末，公司GTV3.5万亿留学生投资美股，同比增长51%；营收704.81亿元，三年复合增速40%，公司现有自由及加盟经纪品牌279个，4.7万个门店，49.3万经纪人，布局全国100个城市，贝壳MAU为4790万名。

链家为贝壳奠定护城河、ACN平台为行业制定标准：1)链家的成功为贝壳奠定了护城河：经过20年的进展留学生投资美股，截止2020年末，链家已经拥有13.9万名经纪人、7800家门店，深耕29个核心城市，链家的“真房源”、“楼盘字典”、线下线上一体化平台、高品质服务等模式取得成功为贝壳的奠定了宽广的护城河；

2)ACN平台为行业制定标准、从三方面改变了行业：ACN平台(AgentCooperationNetwork)是贝壳找房的核心和基础留学生投资美股，公司通过ACN网络给经纪公司、门店、经纪人和产权机构提供协作；同时也向平台的参与方提供各种基础模块，包含：SAAS系统，客户终端、门店网络、数据透视、技术支持、金融服务、培训和招聘等，ACN平台从三方面改变了行业：A、建立了经纪人的合作共享机制和分佣模式行业标准，把经纪人间的零和嬉戏变成了共赢模式；B、促进了房产信息的充分共享和提升了房产信息的价值；C、提供了经纪人、门店、经济发展公司和其他服务提供者(金融和装修)等各房产服务参与方高效的科技基础。

二手房业务收入增长稳定、市占率有望坚持高位：1)收入总体来源关键三大块：公司的收入来源关键是二手房、新房、新型服务(金融和装修等)留学生投资美股，截止2020年末，三者占比分别是43%、54%、3%；2)二手房GTV复合增长38%、市占率25%、综合佣金率2.57%：GTV达到1.94万亿元，较2019年1.3万亿元规模同比增长49.53%，2017-2020年复合增长率达到38.03%。

据CIC预测留学生投资美股，对应2020年估计的全销售市场通过中介进行的二手房业务规模7.6万亿元计算，贝壳存量房业务在中介行业的市占率达到25.53%。3)二手房收入来源三方面、复合增速18%：公司二手房收入关键来自有品牌的交易和租赁佣金收入、加盟品牌的平台服务费和特许加盟费、其他增值服务收入(交易完成服务、网上查证、经纪人培训等)，公司2020年末二手房收入306亿元，近三年复合增长18%。

新房业务快速进展、议价能力延续提升：1)新房GTV和营收复合增速近80%：贝壳2020年实现新房营业收入379亿，同比2019年增长87.13%留学生投资美股，2017年-2020年CAGR达到80.8%。新房交易GTV由2017年的0.25万亿增至2020年的1.38万亿，2020年增速高达84.98%，2017-2020年CAGR达到76.25%。2)贝壳的竞争优势有望扩大、议价能力延续提升：贝壳平台有效吸引中小中介和优秀经纪人，2020年贝壳新房业务GTV市占率达到35.5%，凭借着市占和平台优势，公司议价率延续提升，新房佣金率2.75%略有提升。

投资意见

公司凭借链家打下的基础奠定了护城河，且通过ACN平台逐步建立了行业分佣机制标准、解决了信息分散和信息失真等问题、凭借科技和大数据建立了服务各个参与方的基础设施留学生投资美股，行业平台效应逐步显现，议价能力延续提升，且随着中国进入存量房时代，公司的线上线下一体化平台将延续帮忙扩大市占率，人们估计公司2021-2023年GTV分别为45068、57363、72102亿元，归母净利润9.46、11.21、14.75亿元，参考线上用户活泼的可比公司，按照2020年MV/GMV=0.52X的平均水平，贝壳2020年GTV为34990亿元，根据1美元=6.5475人民币换算，对应目的价格为77.62美元/股，首次覆盖赋予买入评级。