股票啦网 www.gupiaola.com 2020年10月29日报道：纽约逾期商业贷款超30亿美元 CMBS销售市场风险引发投资者担忧

虽然美国实体经济发展隐藏复苏迹象，但前进之路却崎岖不平。

即便是全美最繁华的城市之一纽约，td 美股 投资平台商业地产销售市场也照旧低迷，令投资者对美国商业房地产(512200)抵押贷款支持证券(CMBS)销售市场生出担忧。

纽约逾期未还商业贷款达30亿美元

作为全美最大的商业地产销售市场，纽约过去数十年的房地产(512200)价格上涨使得投资商业地产几乎成为一个稳定赚钱的选项。但疫情暴发后，纽约成了较早受到沉重打击的城市。

如今，td 美股 投资平台明显依靠游客的纽约旅馆、饭店和商店们等都正经历严峻的日子，一些租给零售商的商业楼的价值也因此进入下降通道。

曼哈顿中城的美仑大酒店(00045)(Royalton hotel)曾“鹤立鸡群，很难入住”，但在9月被以4100万美元的价格卖给了MCR Investors，比前任业主在2017年购入的价格低了25%。

根据数据提供商Trepp的信息，位于Meatpacking District的豪华型酒店——标准酒店(Standard Hotel)是很多星光熠熠的派对举办地，已有十多年历史，如今因拖欠4500万美元的贷款3个月而与债权人进入谈判协商阶段。

基于此，td 美股 投资平台一些投资者正退出纽约的相关地产项目和CMBS。

Trepp的数据显示，截至10月初，纽约今年的商业贷款量下降了50%以上，与构建纽约天际线相关的大型项目也已放缓。虽然仍有少量规模较大的以单一资产为抵押、仅存单一借款人的CMBS交易，但2020年至今，在纽约五个行政区内，没有一笔超过5000万美元的贷款被捆绑到商业抵押贷款证券中。

数据还显示，在纽约五个行政区中，逾期未还的商业贷款规模超过30亿美元，在与债权人进行协商中的商业贷款总额更达到40亿美元。

礼德律师事务所(Reed Smith)的合伙人史威默(Jodi Schwimmer)称：“目前对纽约商业地产进行承保实在投机性太大。”她意见贷款人在纽约房地产(512200)价格和价值稳定之前，td 美股 投资平台再次远离与纽约房地产(512200)相关的项目。

但也有些投资者则认为应该区分对待，甄别较有价值的投资项目。

比如，布鲁克菲尔德资产治理公司(Brookfield Asset Management)的一家子公司就于9月成功地将一笔与One Manhattan West相关的18亿美元贷款捆绑进CMBS中。这座位于曼哈顿中城的摩天大楼于2019年完工，并已达到超过90%的出租率，其租户中不乏咨询公司埃森哲(Accenture PLC)和國家曲棍球联盟(National Hockey League)等知名企业。

投资者担忧CMBS再次下降

鉴于纽约商业地产的规模和业务多样，td 美股 投资平台业内人士认为其足以体现全美商业地产的行情趋势。

疫情后的居家令全美范围内的商业地产都空空荡荡，很多酒店的入住率和零售商店的人流均大幅下降，从而影响了收入和房地产(512200)价值。富国银行的报告显示，今年对超过100幢陷入困境的商业抵押贷款建筑物的评估显示，其价值平均下降了27%。

因此，CMBS投资者都关心着纽约商业地产及其贷款相关情况。若是以纽约商业地产为基础资产的CMBS价格暴跌，则这一规模超过5000亿美元的销售市场可能将暴露更多风险。

CMBS最早曾在今年3月和4月受到过打击，td 美股 投资平台当时全美评级最低的B级CMBS跌去约一半的价值，至今尚未良好收复失地。

而最近几周，在全美范围内，评级较低的CMBS价格再次隐藏下挫。Trepp的数据显示，截至10月16日，BB级CMBS和10年期美国国债的息差已攀升至近20个百分点，达到2008年金融危机以来的最高水平。根据所处行业和信用等级的不同，一些CMBS的价格已从70美分跌至50美分。

经济发展复苏，特别是大城市经济发展复苏的不确定性，使一些投资者押注商业地产和CMBS还将进一步下挫。

MP Securitized Credit Partners的负责人麦克纳马拉(Daniel McNamara)就是其中之一，td 美股 投资平台他押注部分CMBS的价格将再次下挫，并称：“此前曾在2008年引起金融销售市场困境的是居民住房抵押贷款支持证券(RMBS)，而到2021年，同样的困境将发生在商业地产销售市场以及与之相关的CMBS领域。”

麦克纳马拉补充称，CMBS的反弹将比一般债券更慢，因为其组成结构比较复杂，基础资产所涉及的贷款来自于各行各业。