股票啦 www.gupiaola.com 2020年06月23日报道：新股解读 | 港股物管版块迎新贵，金融街物业将打开新成长空间

6月19日，金融街(000402)物业正式开端招股，拟发行9000万股股份，每股7.16港元-7.56港元，招股完毕后，预测将于7月6日上市，这意味着港股销售市场马上迎来一只以商务物业主导的物管股。上市公司新闻发言人

金融街(000402)物业成立于1994年，隶属于北京金融街(000402)投资(集团)有限公司，公司以北京金融街(000402)区域的物业治理及相关服务为起点，进展成为一家综合物业治理公司，涵盖办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店等商务物业，及住宅、医院、学校等非商务物业。

从北京拓展到六大区域

据熟悉，金融街(000402)物业具有差异化和强大的品牌形象，其客户包含國家金融治理机构、银行总部、内外资金金融机构和投资集团，以及高端奢侈品品牌等，在商务物业治理服务领域一直是行业引领者之一。根据中指院报告，就综合实力而言，金融街(000402)物业在中国物业百强企业排名第16位。上市公司新闻发言人截至2019年末，公司商务物业在管建筑面积约800万平方米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第四位。

从拓展路径看，从北京到北京以外的华北销售市场，再先后进入西南、东北、华南、华东及华中销售市场，公司已经成功将北京金融街(000402)区域的物业治理模式复制至全国重点地区的其他金融中心。

物管公司在管面积增加的方式关键有三种：一是承接关联方的物业，这是大多数物业治理公司的关键业务来源;二是承接第三方开发商新盘;三是收并购其他物管公司。上市公司新闻发言人金融街(000402)物业多数在管项目来自金融街(000402)联属集团，但随着第三方拓展项目加快上升，关联公司收入贡献占比有所减少。

招股书显示，金融街(000402)物业在管建筑面积从2017年的1320万平方米增加至2019年的1990万平方米，期内，来自独立第三方项目的在管建筑面积由360万平方米增至670万平方米，占在管总建筑面积从27.5%提升至33.6%，来自金融街(000402)联属集团的在管建筑面积占比从72.5%降至66.2%。

相应地，来自金融街(000402)联属集团的物管及相关服务收入占比呈下降行情趋势，从2017年的83.5%降至81.1%，显示公司正渐渐减少对金融街(000402)联属集团的依靠。上市公司新闻发言人

在管面积扩大，业绩稳步增长

相针对其他商务物业公司，金融街(000402)物业关键聚合在经济发展较为发达的一二线城市，且项目质量较高，因此对宏观经济发展波动的抵御力较强，收入和盈利增长也相对更加稳定。上市公司新闻发言人

过去几年，随着在管建筑面积扩大，公司收入和利润稳步增长。2017-2019年，总收入分别为7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元，复合年增长率为14.8%;公司拥有人应占利润分别为7986.3万元、8659.7万元、1.05亿元，2018年同比增长9.6%，2019年由于毛利率提升，及受益于扣减增值税的新现行政策，其他收入大幅增加，净利润同比增速加快至20.9%。

值得一提的是，不同物业类型的物管服务毛利率不同。针对金融街(000402)物业而言，商务物业的毛利率高于非商务物业。上市公司新闻发言人2017-2019年，治理商务物业的毛利率分别为25.3%、22.5%及24.6%，而同年治理非商务物业的毛利率则分别为5.5%、11.9%及10.5%，有如此突出的差距，关键与物业治理费不同有关。

股票啦网此前曾提及，商务物业领域由于进入门槛相对较高，专业性和特别性较强，每平米收入也较为高。以北京为例，根据中指院对物业服务百强企业的统计资料，2019年住宅物业的平均月度物业治理费为2.92元/平方米，而商务物业的平均月度物业治理费达到11.87元/平方米，金融街(000402)物业不同物业类型的治理费也可能如此。

由于业务重心、品牌、治理能力等方面的竞争优势，金融街(000402)物业的总体平均月度治理费为4.94元/平方米，处于百强物管企业平均水平之上。上市公司新闻发言人

毛利率有较大提升空间

过去三年，金融街(000402)物业总体平均毛利率约为19%，与行业相比仍有较大提升空间。上市公司新闻发言人从长远看，不管商务物业還是非商务物业，物业治理费均有上升行情趋势，特别是商务物业，由于定价销售市场化程度高，提价相对更加简单。

此外，过去拉低金融街(000402)物业总体毛利率水平的关键是住宅物业，而这部分毛利率之所以较低，除了受限于本身的物业类型之外，还因为公司的住宅项目处于初期阶段，产生的成本相对较高，随着项目的推进，这些项目的毛利率会上升，2018年便是这种情况。针对来自独立第三方的项目，将来公司也可复制来自关联集团的模式，通过实施一系列标准化能源治理和人工成本操纵措施，进一步推升毛利率水平。

针对物管公司，服务质量是进展的根本，还是能够产生品牌溢价的关键因素。在行业内，业主或租户因不满物业公司服务质量而拖欠物业费，进而引发纠纷的情况时有发生。上市公司新闻发言人从招股书看来，金融街(000402)物业一直坚持良好的行业声誉，曾荣获中指院“2020年中国办公物业治理领先企业”、“2020年中国物业服务百强服务质量领先企业”及“2020年中国特色物业服务领先企业-商务物业治理服务”等荣誉。

此外，公司的部分在管物业(包含金融街(000402)中心、月坛金融街(000402)中心、通泰大厦和金融街(000402)? 万科丰科)获中指院评为中国物业服务行业示范基地。

截至2019年末，金融街(000402)物业在管项目144个，在管建筑面积合约1990万平方米，其中40.8%位于北京地区。公司表达将再次扩张业务，计划用IPO募资净额约60%(用于战略收购及新设分公司及附属公司。上市公司新闻发言人国内物管行业仍处于迅猛进展的阶段，销售市场空间广阔，金融街(000402)物业有望借助此次上市踏入加快成长的快车道。

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