股票啦 2020年06月10日报道：逆境中显韧性，平安不动产获穆迪赋予投资级长期信用评级

在一片评级下调声潮中,平安不动产获穆迪另眼相看。

近日,穆迪公布对平安不动产的首次信用评级结局——“Baa2”投资级长期信用评级,展望稳定。

全球经济发展增长和(00001)供应链受疫情冲击之下,企业信贷质量面临下滑压迫,不少公司的信用评级遭下调,一季度穆迪作出负面评级行动的次数达到过去五年来的最高水平。其它,惠誉表达,今年前四个月,全球企业和金融机构信用评级下调数量已超过2002-2019年间的平均年度总量。在这样的环境下,穆迪赋予平安不动产积极正面评级,反映了资本销售市场对平安不动产进展前景及信用状况的认可。

穆迪高级副总裁曾启贤表达,平安不动产Baa2的发行人评级反映其个体信用质量,及估计必要时母公司中国平安(02318)将向其提供支持带来的3个子级的提升。

穆迪评级报告还提到,平安不动产拥有稳定的业务增长前景以及良好的品牌认知度。同时,公司资产治理业务现金流稳定,盈利能力强,有助于缓解其房地产(512200)投资现金流的周期性风险。

稳健经营“三把斧”:双专业优势、资金治理、风控

从穆迪此前公布的报告看,评级遭遇下调的公司关键聚合在交通运输、房地产(512200)、汽车制造这三个行业 ,评级调整的关键原因是流动性较弱,及业务受疫情影响,收入和盈利可能大幅下降,加剧财务状况恶化。而平安不动产之所以在逆势中获得正面评级,关键得益于其“金融+地产”的双专业优势、优秀的资金治理能力及强大的风控体系。

有别于传统的房地产(512200)行业参与者,平安不动产是一家专业的不动产投资及资产治理公司,一直以来,依托中国平安(02318)的强大综合金融优势,以及自身在金融、地产领域沉淀多年的经验与能力,公司在商业地产、金融产品、产业进展等多个领域投资表现优越,“金融+地产”的双专业优势有目共睹。

在资金治理方面,平安不动产拥有强大的资金筹措能力,不仅有母公司作为坚实后盾,且自身猎取第三方优质资金的丰富经验,因此依靠多元化的融资渠道,公司积存了雄厚的资金。在此基础上,依托完善的资金治理体系,平安不动产通过“融、投、管、退”的全价值链路径,将业务周期长短组合,股债权形式灵敏配置,进行多样化的金融产品布局和主动治理,使不动产价值进一步提升。

针对资产治理公司来说,资金是基础,强风控则是保障。据熟悉,平安不动产拥有全方位、立体化的风险操纵体系,贯穿投前、投中、投后全流程,涵盖行业周期预判、项目调研、合作方挑选、投后监测治理、风险预警及响应等环节。其它公司还拥有智慧投评系统,以信息化、数据化支撑不动产投资核心业务过程。不断完善的风控治理系统与全生命周期的投资及主动资金治理机制相结合,保障公司稳健经营,提高资产增值空间。

平安不动产通过科技化、高效能的资金治理平台和风险操纵体系,进一步巩固流动性治理、抵御销售市场风险,这正是公司在逆境中仍获得良好信用评级的关键原因。

也正因为如此,公司的经营状况维持稳健。去年,房地产(512200)销售市场进一步落实长效治理调控机制,行业各方均受影响,而平安不动产再次维持业绩稳步增长,并助力行业生态的长效稳定与转型升级。

2019年,平安不动产营业收入同比增长17.7%,归属于母公司全部者的净利润增长100.7%,归属于母公司全部者权益增长39.7%,总资产增长11.5%,资产治理规模超4500亿元,同比增长28.9%。过去一年,公司在优质资金猎取、不动产投资和治理、智慧风控等方面均取得进展,例如打造了覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP(智能投资一体化平台),实现投资业务全流程线上化。

投资组合质量良好,国内商业地产价值洼地凸显

穆迪在评级报告中提到投资组合质量的问题,若投资组合的业务和地域多元化,现金流稳定性提升,则可能上调不动产评级,否则可能下调评级。

受疫情影响,国内商业地产普遍受到冲击,但考虑到平安不动产投资组合质量良好,隐藏大风险的概率较低。从区域分布看,平安不动产关键投资一二线城市核心区域,这些区域人口聚拢度高,经济发展增速快,区位优势突出,肯定程度上保障了其商业资产的处置价值。

在国内的深圳、上海、北京、天津等核心城市,平安不动产都投资打造了地标性建筑。这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产,而且在平安不动产投入运营并加持细腻化治理后,物业价值得以提升,实现了资产的保值增值。其中,深圳平安金融中心作为全球最高单体办公建筑,以近600米的高度直立于深圳CBD金融区,被世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)授予“世界最高办公建筑”、“中国华(00370)南地区最高建筑”、“2019年最佳高层建筑杰出奖”三项认证。

另一方面,危中有机,在疫情带来的严峻考验之下,商业地产行业加快洗牌,同时价值洼地效应进一步显现。针对现金流充分的投资机构来说,投资被低估的优质资产或正当其时。

疫情发生之前,外资机构便已垂涎国内优质的商业地产,近两年来延续抄底一线城市优质资产。据世邦魏理仕集团数据显示,2018年外资在商业地产上的投资激增62%,达到780亿元人民币,创下自2005年以来的最大规模。按照戴德梁行的口径,2018年外资投资额占到中国内地商业地产总投资额的32%。其中,黑石集团和新加坡开发商凯德置是最大的买家。2019年,外资加快抢滩中国商业地产,投资占比快速上升,成为国内商业地产的交易主力。

据熟悉,外资涌入,一方面是因为空置率上升租金下降,国内一些商业地产的估值较为廉价,看好部分物业随着经济发展触底反弹带来的资产增值;另一方面,产业升级拉动了办公楼、数据中心等各种业态的投资机会,资产证券化的规模不断扩张,海外机构通过REITs等渠道实现不动产资本化的空间也较为大。这从侧面反映了国内商业地产长期进展前景广阔,特别是资本化的潜力。

不动产股权投资行业迎机会,平安不动产将受益

目前,中国城市进展已经从快速城镇化进入了城市功能完善升级的新阶段,房地产(512200)行业也从开发主导进入了不动产综合运营的转型进展期。2020年《政府工作报告》再次提到“坚持房子是用来住的、非用来炒的定位”,房地产(512200)行业“长效机制”再次稳步推行,随着房地产(512200)金融的进一步进展,“资产+资金”双轮驱动成为了新行情趋势,不动产股权投资新时代已经到来。

平安不动产也正是看到了其中的机会。公司董事长兼CEO邹益民去年7月指出,不动产投资、股权投资已经成为将来的进展行情趋势。“在成熟的國家,不动产行业已经进入了细腻化运作阶段,运营与投资分工是分开的。国际上以不动产基金、REITs主导的金融产业链发达。”他认为,根据国际销售市场上进展的经验,从现行政策导向和投资者的需求、不动产投资价值各个维度看来,在中国,不动产投资、股权投资的进展空间還是很大的。

相比同业公司,平安不动产既有平安的品牌口碑和全牌照平台支撑,也有突出的低成本资金优势、全价值链投资能力及全方位的风险操纵能力,更能够把握不动产投资的机会,并实现跨过式进展。

作为专业的财务投资人,在投资策略方面,平安不动产将业务周期长短结合,股债权形式灵敏配置,追求高安全边际;在项目操作正面,平安不动产不直接参与项目操盘,而是以与合作方的一致目的为动身点,凭借丰富的金融经验,把控项目运营过程中的关键方向,并严格操纵风险,实现股权投资的最大化回报。

另一方面,中国目前不动产公布资本销售市场仍处于萌芽期,资产证券化处于起步阶段。国际经验表明,以不动产资产为基础资产的资产证券化是长期进展方向,销售市场空间庞大。以美国为例,资产证券化销售市场规模为12.8万亿美元,其中87%的基础资产为不动产。

据东方金诚统计,截至2019年末,我国CMBS销售市场累计发行产品76单,累计发行规模1983.44亿元;CMBN销售市场经历从无到有,已累计发行产品20单,发行规模累计达326.03亿元;类REITs产品方面,2016年以来,发行量有所增加,截至2019年末,已累计发行产品69 单,发行规模累计达1380.09亿元。

实际上,在金消融创新方面,平安不动产依托中国平安(02318)的综合金融优势和自身资源优势,延续推进供应链ABS等资产证券化业务布局,打通资金端和资产端的衔接,开拓公司新的业务增长点。

最近,基础设施领域公募REITs试点已宣布启动,销售市场自然也开端期望将来商业地产公募REITs落地。针对平安不动产这家专业的不动产投资及资产治理公司来说,更大的蓝海正待开启。

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